Quando si può cedere la nuda proprietà

Vivo in affitto in un appartamento di 50 mq  in un condominio. La finanziaria fra tre anni venderà la mia casa ed io ho solo una parte della somma per acquistarla e come pensionato posso chiedere la cessione del quinto. Da gennaio 2017 posseggo all’estero una nuova casa, pagata prima di sapere della vendita della mia abitazione. La banca rifiuta di erogarmi il mutuo. Posso richiedere di pagare il diritto di abitazione oppure la nuda proprietà dal momento che alla mia morte mia moglie casalinga rientrerà nel nostro Paese?Vivo in affitto in un appartamento di 50 mq  in un condominio. La finanziaria fra tre anni venderà la mia casa ed io ho solo una parte della somma per acquistarla e come pensionato posso chiedere la cessione del quinto. Da gennaio 2017 posseggo all’estero una nuova casa, pagata prima di sapere della vendita della mia abitazione. La banca rifiuta di erogarmi il mutuo. Posso richiedere di pagare il diritto di abitazione oppure la nuda proprietà dal momento che alla mia morte mia moglie casalinga rientrerà nel nostro Paese?
Nel caso che ci occupa non è possibile beneficiare dell’istituto della nuda proprietà in quanto il lettore non è proprietario dell’immobile ma vi risiede in virtù di contratto di locazione.
Infatti, quando si vende la nuda proprietà significa che si mette sul mercato l’immobile di proprietà, conservando però per sé il diritto di viverci per tutta la vita. Il proprietario viene detto usufruttario e vende la nuda proprietà, pur mantenendo il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un determinato periodo di tempo. Si può sia affittare la casa oppure vendere l’usufrutto a terze persone, rispettando sempre i limiti dei termini previsti nel contratto di vendita.
pensionato 700x400Generalmente si tratta comunque di persone anziane e senza eredi che intendono ricevere liquidità dalla vendita dell’appartamento, senza però rinunciare ad abitare nella propria casa.
Lo stesso dicasi per il diritto di abitazione, disciplinato dall’art. 1022 del codice civile, che è un diritto reale immobiliare e come tale opera su un piano nettamente distinto dal rapporto obbligatorio di locazione; ha carattere strettamente personale e conferisce all’habitator  unicamente la facoltà di abitare l’immobile con il proprio nucleo familiare, con esclusione, pertanto, di ogni forma di godimento indiretto nonché di ogni utilizzazione diversa della casa (quali destinazione ad attività professionale, commerciale, ecc.), e nei limiti dei bisogni personali del titolare e della sua famiglia.

Nel caso che ci occupa, si consiglia al lettore di orientarsi diversamente. La soluzione migliore sarebbe quella di richiedere alla finanziaria di cedere, insieme alla vendita, anche il contratto di locazione, in modo da continuare con il nuovo padrone di casa lo stesso rapporto giuridico.
Oppure, in alternativa, basandosi sui risparmi e sulla pensione percepita mensilmente, il lettore potrebbe acquistare, chiedendo di esercitare un diritto di prelazione visto l’attuale contratto di locazione, l’immobile e vendere ad un terzo la nuda proprietà, conservando l’usufrutto del bene lungo tutta la durata della sua vita.
Quanto detto viene confermato dalla giurisprudenza.
“Deve ritenersi inammissibile l’intervento del nudo proprietario avente causa dal titolare della piena proprietà dell’immobile nel giudizio da questi promosso nei confronti del conduttore atteso che, qualora, successivamente alla stipula del contratto di locazione, si verifichi la scissione della piena proprietà in usufrutto e nuda proprietà, la qualità di locatore, in virtù delle disposizioni coordinate degli articoli 981,984 e 999 c.c., si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, sostanziali e processuali, nel titolare dell’usufrutto e ciò tanto nella costituzione dell’usufrutto per atto fra vivi, quanto nella costituzione “mortis causa”. Tribunale di Mantova, sentenza del 18 Maggio 2012.

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